Uma dúvida comum é se o herdeiro que permanece no imóvel após o falecimento pode ingressar com ação de usucapião.

Vamos abordar a questão neste post.

Usucapião de imóvel de herança

Antes de tudo, vamos aprofundar a questão, isto é, saber quais as dúvidas que podem surgir quanto à possibilidade de usucapião de bem de herança.

Com o falecimento dos pais, surgem dúvidas de como regularizar a propriedade de  imóvel que, por vezes, sequer tem registro em cartório.

Como a usucapião é uma forma de regularizar a propriedade, nessas horas é comum questionar se é possível a usucapião de imóvel objeto de herança. Este é um primeiro ponto.

Por outro lado, havendo vários herdeiros, não é incomum que um dos filhos continue, por anos, a morar na casa dos pais após o falecimento.

Nesses casos, surge um segundo questionamento: É possível usucapião de bem de herança por um herdeiro?

Vamos adiante…

Quando ocorre a transmissão da herança aos herdeiros?

Para saber se um herdeiro pode usucapir o imóvel objeto da herança, é necessário entender como funciona a transmissão do patrimônio da pessoa que falece para os seus herdeiros.

Pois bem, a transmissão da herança se dá automaticamente com o falecimento. Veja o que diz o Código Civil:

Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.

Código Civil

O Código Civil trata da aplicação do princípio de saisine, que prevê que com a morte a herança se transmite de imediato aos herdeiros.

Ao contrário do que se possa pensar, não é o inventário que transmite os bens da herança.

Perceba que, com o falecimento, já há transferência da totalidade do patrimônio do falecido para os seus herdeiros.

A peculiaridade é que, enquanto não for feito o inventário, todos os herdeiros são donos em conjunto dos bens da herança.

Em direito, essa propriedade comum é denominada de condomínio.

CURIOSIDADE! Se você quiser entender o direito que todo condômino tem de pedir a divisão do bem, ou até mesmo a sua venda, leia o post O que é condomínio ou copropriedade e quando é possível pedir a divisão da coisa comum?

Retornando ao assunto deste post, se a herança compreender um imóvel (uma casa, por exemplo), ainda que um herdeiro continue a morar nele, conforme a lei, todos os herdeiros são proprietários do imóvel.

Todos sem qualquer exceção!

Agora que você entendeu como se dá a transmissão da propriedade dos bens da herança, é imprescindível você entender como funciona a transmissão da posse desses bens para não ter dúvidas se o herdeiro pode fazer usucapião de imóvel objeto da herança.

Quando ocorre a transmissão da posse do imóvel de herança?

Não adianta apenas comprar ou adquirir de alguma forma um bem. É necessário exercer a sua posse.

Isso fica bem claro na usucapião de um imóvel.

Por exemplo, pode alguém comprar um lote de terreno na praia, registrando-o em seu nome em cartório, mas ter a surpresa de outra pessoa, perante um juiz, alegar ser proprietária do  imóvel; e por um motivo:

“- Eu exerço a posse do terreno há longos anos!”

Veja a importância de entender sobre como funciona a posse, sobretudo quando se trata da possibilidade de usucapião entre herdeiros.

Vamos agora retornar ao famoso Saisine!

O princípio de saisine contém uma ficção, ou seja, a transferência de pleno direito dos bens e direitos do falecido para os seus herdeiros quando da abertura da sucessão.

Isso inclui também direitos possessórios sobre eventuais imóveis!

Assim, se o falecido exercia a posse sobre um terreno, esta posse é transmitida a todos os seus herdeiros.

É importante destacar: com o falecimento, não só há a transferência do patrimônio, mas também dos direitos possessórios sobre os bens da herança.

Vamos a mais um exemplo…

Imagine que alguém faleça e deixe aos seus herdeiros um apartamento em Balneário Camboriú.

Ainda que um dos herdeiros more em Salvador, sem nunca ter vindo a Santa Catarina, com o falecimento, esse herdeiro – por ficção – passa a exercer a posse sobre o imóvel.

Imagine, ainda, que um outro herdeiro continue a morar no referido apartamento após o falecimento.

Tendo em conta que com a morte não só há transmissão da propriedade, mas também há transmissão da posse dos bens da herança, ambos os herdeiros passam a exercer em conjunto a posse sobre o  imóvel.

Por aí fica a dica de como evitar a usucapião de um herdeiro que ficou na posse do bem, ou seja, ter consciência de que, a princípio, e por ficção legal, todos os herdeiros exercem a posse em conjunto sobre todos bens.

Herdeiro pode fazer usucapião de imóvel de herança?

Com o que vimos até agora, já podemos responder a um primeira questão. É possível ação de usucapião de bem de herança?

Ficou claro que há a transmissão da posse dos bens da herança aos herdeiros.

Ora, se com o falecimento há a transmissão da posse da herança, a resposta é positiva, ou seja, os herdeiros têm legitimidade para ingressar com ação de usucapião de bem que compõe a herança e, assim, regularizar a propriedade.

No entanto todos os herdeiros deverão figurar como autores da ação de usucapião – e não apenas aquele herdeiro que ficou eventualmente morando no  imóvel.

Uma outra boa notícia, é que os herdeiros não só adquirem a posse dos bens da herança.

Em razão da sucessão, os herdeiros podem aproveitar o tempo de posse do  imóvel exercido pelo falecido para completar o tempo que a lei exige para usucapião do imóvel.

DICA! Se você quiser saber mais sobre tempo de posse e como ele pode ser aproveitado para contar o tempo para usucapião, leia o post Posso somar o tempo de posse de quem comprei o imóvel para fazer usucapião?

Com a usucapião, os herdeiros serão declarados proprietários do bem e poderão efetuar o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

MÁ NOTÍCIA! Nem tudo é perfeito. Há restrições quanto ao uso da ação de usucapião para regularizar a propriedade de bem de herança, ou seja, nem sempre é cabível usucapião em bem de herança.

Vamos abordar a questão ainda neste post.

Antes disso, vamos responder a outra questão bastante comum após o falecimento dos pais: É possível usucapião entre irmãos?

É possível usucapião de bem de herança por apenas um dos herdeiros?

Afinal: O herdeiro pode usucapir o imóvel objeto da herança?

Lá no começo do post trouxemos a questão do herdeiro que ficou morando no imóvel dos pais que faleceram.

O herdeiro poderia ingressar com ação de usucapião para registrar o imóvel em seu nome, em detrimento dos seus irmãos?

Sendo vários os herdeiros, todos devem figurar como autores da ação de usucapião.

Como vimos acima, com o falecimento, todos os herdeiros passam a ter os mesmos direitos possessórios sobre os bens da herança.

Assim, caso um dos herdeiros more no imóvel, não poderá ingressar sozinho com a ação de usucapião para ter declarada a propriedade em seu nome.

CUIDADO! Há uma exceção. Caso haja alteração do caráter originário da posse, o herdeiro que ficou no  imóvel poderá, sim, ingressar com a ação.

Caso você queira saber o que é alteração do caráter da posse, acesse o post Usucapião: alteração do caráter originário da posse.

O post está longo?!

Continue a leitura, e saiba tudo sobre a usucapião para bem de herança!

É cabível usucapião em bem de herança?

Mencionamos acima uma “má notícia”, ou seja, que há restrições quanto a utilizar a usucapião para regularizar  imóvel de herança.

Vamos abordar esta questão.

Para tudo há uma forma correta de proceder no mundo do direito.

Equivale dizer que a lei costumeiramente aponta o caminho que se deve tomar para resolver um problema jurídico.

No caso de herança, para regularizar a propriedade de um bem  imóvel, o caminho é o inventário, que tanto pode ser feito via judicial, como também, em cartório em alguns casos.

O inventário torna possível ao herdeiro registrar em cartório a propriedade do imóvel de herança.

Acontece que nem sempre o inventário resolve o problema, como é o caso imóveis que sequer possuem matrícula!

Nesses casos, os Tribunais admitem o uso da ação de usucapião para usucapião de bem de herança.

No entanto, a questão complica quando é um terceiro que, após adquirir a área de herdeiros através de cessão de direitos hereditários, pretende fazer a usucapião.

A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade. Como a cessão de direitos trata-se de uma aquisição derivada, o terceiro teria que buscar o caminho do inventário para realizar o registro da propriedade em cartório.

CURIOSIDADE! Para entende melhor as formas de aquisição de propriedade e todos os requisitos da usucapião, leia o post Usucapião: o que é, requisitos e documentos necessários.

Retornando; apesar do terceiro ter legitimidade para ingressar com o inventário, pode ser que haja algum empecilho para ingressar com a ação.

Também é possível que o imóvel não tenha sido adquirido diretamente dos herdeiros, mas de um terceiro que adquiriu dos herdeiros.

De uma forma ou de outra, caso o interessado demonstre que é excessivamente difícil efetuar a regularização do  imóvel através do inventário, a jurisprudência admite a usucapião.

Em situações como esta, antes de ingressar com a ação, é aconselhável levar a efeito diligências, dentre outras, a emissão de certidões, o envio de notificações, com a finalidade de demonstrar para o juiz que, apesar das tentativas, não se obteve sucesso em localizar, por exemplo, os herdeiros do imóvel.

Vamos para nossa última dúvida…

Quando é que um herdeiro pode entrar com usucapião contra os irmãos?

Mais uma vez vamos voltar ao exemplo do início, ou seja, do herdeiro que ficou morando na casa após o falecimento dos pais.

Nesse caso, como já abordamos, em virtude da sucessão, a posse sobre o  imóvel é exercida por todos os herdeiros sendo que, via de regra, não é possível a usucapião.

Mas deve se ter muito cuidado ai!

Deve haver um bom motivo para que alguém habite uma casa ao longo de anos sem que o proprietário – no caso, os demais herdeiros – tome alguma atitude, como no caso de morar de favor.

CURIOSIDADE! É interessante você ler o post Quem mora de favor pode pedir usucapião?

A usucapião tem uma relação umbilical com o exercício da posse, e não só isso, tem uma relação estreita com como se dá a aquisição da posse.

No caso de falecimento, a aquisição da posse se dá pelo direito de herança, mas a lei admite a alteração do caráter originário da posse.

Descomplicando, a alteração do caráter da posse acontece quando, em algum momento, há alteração da sua origem.

Pode ser que alguém entre na posse de uma chácara em razão de um contrato de aluguel e, no decorrer do tempo, acabe comprando o imóvel.

Em um primeiro momento, a origem da posse era a locação, porém, a partir da compra do imóvel, houve alteração da origem da posse, que no caso passou a ser a compra e venda.

Vamos retornar ao exemplo do filho que ficou morando na casa dos pais.

Imagine que, após algum tempo, o herdeiro que ficou na casa resolva não mais deixar os demais herdeiros entrarem no imóvel sem a sua autorização.

Imagine, também, que este herdeiro é quem efetua o pagamento de impostos e arca sozinho com despesas de manutenção do imóvel.

Imagine, por fim, de alguma forma, o herdeiro ter a prova de que, a partir de determinada data, afirmou expressamente aos seus irmãos ser proprietário exclusivo do imóvel.

Ainda que seja possível contestar, fato é que, no momento em que o herdeiro passou a se comportar como proprietário exclusivo do  imóvel, afirmando perante seus irmãos esta condição, passa a contar prazo para usucapião em razão da alteração da origem da posse.

Isso pelo fato que de que, se o herdeiro exercia a posse do imóvel em razão do seu direito de herança e em conjunto com seus irmãos, a partir de determinada data, a origem da posse passou a ser outra, ou seja, a posse exclusiva do imóvel com ânimo de proprietário, sem qualquer protesto por parte dos demais herdeiros.

Finalizando, é importante deixar claro que a alteração do caráter da posse é uma “situação excepcional”, onde devem existir provas robustas!

A princípio, o herdeiro que fica morando no  imóvel não pode ingressar com ação de usucapião contra os seus irmãos.

Leia também

+ Usucapião: O Que é, Requisitos e Documentos Necessários